ALLES ÜBER
GRUNDERWERBSTEUER
Bei der Finanzplanung Ihrer Wunschimmobilie spielt der Kaufpreis eine wesentliche Rolle, die daneben anfallenden Kaufnebenkosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden, da die beiden zusammen erst die gesamten Anschaffungskosten Ihrer Traumimmobilie bilden. Ein erheblicher Teil der Nebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer stehen nicht selten vor den Fragen: „Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?“, „Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?“ und „Wann fällt bzw. fällt keine Grunderwerbsteuer an?“
In unserem Ratgeber hier erklären wir Ihnen alles über die beim Immobilienkauf entstehende Steuer s.g. Grunderwerbsteuer, worauf Sie achten müssen und thematisieren die Erhöhung dieser Steuer in Hamburg ab 2023:
WAS IST DIE GRUNDERWERBSTEUER?
Die Grunderwerbssteuer (GrESt) fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie jeglicher Art, wie Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Gewerbeimmobilie, Grundstück etc. an. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis.
Nach dem Gesetz sind Käufer und Verkäufer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldnern. Im Innenverhältnis wird jedoch meistens vertraglich festgelegt, dass der Käufer die gesamte Grunderwerbsteuer zu leisten hat.
Diese wird auch als Verkehrssteuer bezeichnet, weil sie an einen Vorgang des Rechts- und Wirtschaftsverkehrs beteiligt ist, wie der Kauf oder Verkauf eines Grundstückes darstellt.
☞ Bei Erbfall und Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, um eine Doppelbelastung zu vermeiden, weil in diesen Fällen eine Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer erhoben wird.
3 VORAUSSETZUNGEN
DER GRUNDERWERBSTEUER
| Es muss sich um eine inländische Immobilie handeln
| Es muss ein Erwerbsvorgang (notarieller Kaufvertrag) stattgefunden haben
| Weiter muss es ein dinglicher Eigentumswechsel vollzogen bzw. ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sein.
FÄLLIGKEIT
Die Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, nachdem ein rechtswirksames Verpflichtungsgeschäft (notarieller Kaufvertrag) zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen worden ist. Der Notar informiert das Finanzamt über den erfolgten Immobilienkauf; die Steuer wird unmittelbar nach Eingang des Bescheides vom Finanzamt zur Zahlung fällig. Die Steuerschuld wird wirksam, unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist oder nicht. Eine Steuerstundung ist bei der Grunderwerbsteuer unüblich - es kann allerdings sein, dass die Finanzbehörde auf Antrag dem Steuerschuldner eine längere Zahlungsfrist einräumt. Sollte der Kaufvertrag wider Erwarten nicht zu Ende durchgeführt werden, d.h. es findet kein Eigentumswechsel im Grundbuch statt, entfällt damit auch die Grundlage für die Erhebung der GrESt. Die Finanzämter zahlen dann die erhaltene Steuersumme an den Steuerzahler zurück.
BEMESSUNGSGRUNDLAGE
Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich in der Regel nach dem Wert der unbeweglichen Güter, wie z. B. Grundstücke und Gebäude. Aus den Bemessungsgrundlagen ausgenommen sind bewegliche Güter, wie z. B. Möbel, Einbauküche und solche, die nicht untrennbar, wie Fenster, zur Immobilie gehören oder fest mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, wie z. B. Zaun und andere Anlagen auf dem Grundstück. In den meisten Fällen beinhaltet der Kaufpreis den jeweiligen Wert des Grundstücks und des Gebäudes sowie der mit dem Grund und Boden fest verbundenen Anlagen. Die Grunderwerbsteuer beträgt den im jeweiligen Bundesland geltenden Prozentsatz des Kaufpreises bzw. der Bemessungsgrundlage und wird einmalig beim Kauf fällig. Ein Beispiel für die Grunderwerbsteuerberechnung in der Hansestadt Hamburg: Kaufpreis der Immobilie: 600.000 € Grunderwerbsteuer in Hamburg 2022 4,5 % vom Kaufpreis i.H.v. 600.000 €: 27.000 € Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 27.000 € (4,5 %) bzw. ab 2023 im Rahmen der Grunderwerbsteuererhöhung 33.000 € (5,5 %)
BEFREIUNG VON
DER GRUNDERWERBSTEUER
Die Grunderwerbsteuer entfällt gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG komplett, wenn der Käufer mit dem Verkäufer in gerade Linie verwandt ist oder sie Eheleute sind. Personen sind in gerader Linie miteinander verwandt, wenn eine von der anderen abstammt, § 1589 Abs. 1 BGB. In diesem Sinne verwandt sind demnach Urenkel, Enkel, Kinder, Eltern, Großeltern, Urgroßeltern und alle weiteren Verwandten in aufsteigender sowie absteigender gerader Linie.
Adoptierte Kinder wie auch Stiefkinder kommen im Rahmen des Grunderwerbsteuerrecht den leiblichen Kindern gleich; ebenso die Schwiegerkinder, die jedoch im Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht wie familienfremde Personen behandelt werden. Um eine Doppelbelastung zu vermeiden, entfällt die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung oder Erbfall, weil in diesen Fällen eine Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer erhoben wird. Für die Vertragsparteien, die Anteile den der Gesellschaft kaufen, die Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie ist, gelten besondere Bedingungen, auf die wir im Abschnitt „Share Deal“ eingehen.
WICHTIGE STEUER
FÜR DIE BUNDESLÄNDER
Zwar liegt die Gesetzgebungskompetenz (GrEStG) weiterhin beim Bund, aber die Länder können seit 2006 bestimmen, wie hoch die Steuer für den Immobilienerwerb sein soll.
Die letzten publizierten Zahlen betreffend das Aufkommen beliefen im Jahr 2018 über ca. 14,1 Mrd. Euro. Damit hat die Grunderwerbsteuer erstmals sogar die Einnahmen aus der kommunalen Grundsteuer knapp übertroffen, die ebenfalls eine Größenordnung von 14 Milliarden Euro erreichen – jedoch längst nicht so schnell angewachsen sind. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer haben sich seit 2010 fast verdreifacht. Im Jahr 2017 war der Fiskus noch mit 13,1 Mrd. Euro an jedem Immobilienkauf beteiligt.
GRUNDERWERBSTEUER 2022
IN DEN EINZELNEN LÄNDERN
Bundesland Grunderwerbsteuer in %
Hamburg 4,5
Baden-Württemberg (BW) 5
Bayern 3,5
Berlin 6
Brandenburg 6,5
Bremen 5
Hessen 6
Mecklenburg-Vorpommern (MV) 6
Niedersachsen 5
Nordrhein-Westfalen (NRW) 6,5
Rheinland-Pfalz 5
Saarland 6,5
Sachsen 3,5
Sachsen-Anhalt 5
Schleswig-Holstein 6,5
Thüringen 6,5
LÄNDERFINANZAUSGLEICH
Durch das Föderalismusreform haben die Bundesländer seit dem 01.09.2006 das Recht, abweichend von den einheitlichen Grundsteuersatz (2 %) den eigenen Steuersatz für sich selbst festzusetzen. Der Länderfinanzausgleich, der einkommensschwache Länder in Deutschland unterstützen soll, wurde nach Einführung dieser Steuersatz-Autonomie angepasst. Um zu verhindern, dass Länder sich einen sehr niedrigen Steuersatz geben und sich dann über den Länderfinanzausgleich Geld von den anderen Bundesländern holen, wird beim Finanzausgleich nicht der tatsächliche, sondern ein genormter Steuersatz zu Grunde gelegt. Ein wichtiger Aspekt ist dabei das s.g. Normierungsverfahren zur Erfassung der Grunderwerbsteuereinnahmen im Rahmen des Länderfinanzausgleichs. Zur Berechnung der Finanzkraft eines Bundeslandes werden – anders als bei den anderen relevanten Steuerarten – nicht die tatsächlichen Steuereinnahmen eines Landes herangezogen. Vielmehr wird eine fiktive Steuerkraft ermittelt (§ 5 Abs. 1 Maßstäbegesetz), indem der Anteil eines Bundeslandes am bundesweiten Transaktionsvolumen als Bemessungsgrundlage mit dem bundesweiten, effektiven Durchschnittssteuersatz multipliziert wird.
GRUNDERWERBSTEUER
IN HAMBURG
Keine Frage, Hamburg ist die schönste Stadt der Welt. Wohnen auf Miete oder der Traum von den eigenen vier Wänden ist in allen deutschen Metropolen in den letzten Jahren stetig teurer geworden. In Hamburg werden die Kaufnebenkosten im nächsten Jahr durch die geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer leider noch mehr in die Höhe klettern.
KEINEN DURCHBLICK MEHR?
Wir sind Ihr Immobilienberater in Hamburg und mit uns sind Sie schon vor dem Immobilienverkauf oder –Kauf schlau. Wir stehen Ihnen zur Seite und unterstützen Sie in allen den Prozess betreffenden Bereichen auch, soweit wir dürfen, in steuerlichen Fragen.
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