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GRUNDSTEUER IN HAMBURG AB 2025

Steht der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks an, ist es ratsam, sich über alle anstehenden Kosten zu informieren und diese in die Finanzplanung miteinzubeziehen. Neben einmaligen Kaufnebenkosten, wie z.B. der Grunderwerbsteuer und der Maklercourtage wie auch Notarkosten, fällt noch ein weiterer Kostenfaktor an - die Grundsteuer, die den Besitz von Grundstücken und Gebäuden besteuert.

In unserem Ratgeber hier erklären wir Ihnen alles über die Grundsteuer in HAMBURG, und was Sie als Eigentümer ab 2025 im Rahmen der neuen Grundsteuerreform (GrStRefG) zu erwarten haben:

ENTSCHEIDUNG ZUGUNSTEN DER BÜRGER

Unsere Hansestadt Hamburg hat sich für die Berechnung der Grundsteuer für ein eigenes Modell s.g. "Wohnanlagenmodell" entschieden, bei dem die Bodenrichtwerte weniger stark ins Gewicht fallen als bei dem Bundesmodell.

Wenn man die Grundsteuer so berechnet hätte, wie es BundesFinanzminister vorgesehen hätte, dann wären die Hamburger besonders stark belastet worden, weil hier die Bodenwerte in den vergangenen Jahren sehr stark in die Höhe geschossen sind und zu erwarten sind, dass sie auch in Zukunft immer mehr steigen werden. Auch Mieter hätten mit hohen Mehrbelastungen rechnen müssen, da die Grundsteuer umlagefähig ist.

DAS HAMBURGER WOHNLAGENMODELL

Hamburg setzt auf das „Wohnlagenmodell“. Der neue Immobilienwert wird in Hamburg künftig anhand von folgenden Kriterien ermittelt: 1. Grundstücksfläche 2. Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Spekulation) 3. Wohn- und Nutzfläche 4. Wohnlage-Klassifizierung „normale Wohnlage“ und „gute Wohnlage“ Grundlage für die Einstufung der Wohnlage ist das bekannte und beim Mietenspiegel-Verfahren bewährte Hamburger Wohnlagenverzeichnis.

 

Hamburg hat sein Grundsteuermodell in Zusammenarbeit mit Bayern realisiert. Deshalb überrascht es nicht, dass sich die Modelle beider Länder sehr ähnlich sind. Im Gegensatz zu Bayern wirkt sich in Hamburg jedoch die Wohnlage­-Klassifizierung auf die Höhe der Grundsteuer aus. So hat Hamburg sein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 24.8.2021.

Unterschiede vom Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung der Grundstückswerte im Rahmen der Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) sowie abweichende Steuermesszahlen. Bezüglich der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Agrarfläche) wendet Hamburg das Bundesmodell an. Für unbebaute Grundstücke greift die neue Grundsteuer C. ☞ In Hamburg gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtfläche von weniger als 30 qm haben (§ 2 Abs. 4 HmbGrStG). Beim Bundesmodell gelten jedoch auch Grundstücke mit kleinen Gebäuden als bebaut. Trotz eigenem Landesmodell gilt für die Berechnung der Grundsteuer das dreistufige Verfahren bzw. die 3 Berechnungsfaktoren auch in Hamburg.

BERECHNEN DER
NEUEN GRUNDSTEUER
IN HAMBURG

Anhand der neuen Kriterien werden im ersten Schritt die Werte für Flächen (Grundstück und Wohnen oder Nutzflächen) ermittelt. Der Wert des Grundstücks, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Hamburgische Grundsteuergesetz feste s.g. Äquivalenzzahlen vor, die mit den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes multipliziert werden. Die Äquivalenzzahlen betragen laut Alexander Dressel für das Grundstück 0,04 Euro/qm für Gebäude 0,50 Euro/qm Nach der Ermittlung der neuen Werte für die Grundstücks- und Gebäudefläche (1. Schritt) werden diese dann mit den Steuermesszahlen vervielfältigt, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt (2. Schritt), der anschließend mit dem in Hamburg noch unbekannten neuen Grundsteuerhebesatz - laut Dressel gilt bei der Festlegung des künftigen Hebesatzes das Gebot der Aufkommensneutralität  - multipliziert wird (3. Schritt). Das Ergebnis ist die Höhe der jährlichen Grundsteuer, die ab dem 01.01.2025 zu zahlen ist. Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für die Grundstücksfläche als auch für Gebäudefläche grundsätzlich 100 %. Gegenüber anderen Nutzungsarten wird Wohnraum um 30% rabattiert. So liegt die Grundsteuermesszahl bei Wohnimmobilien in guten Wohnlagen bei 70 %; in normalen Wohnlagen reduziert sich diese um weitere 25 % (sog. Lageermäßigung). ☞ Bei denkmalgeschützten Gebäuden, sozialem Wohnungsbau und Genossen-schaften reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 4 Abs. 3 und 4 HmbGrStG).

KLINGT KOMPLIZIERT?
HIER EIN BEISPIEL FÜR SIE

Im Folgenden stellen wir Ihnen zur Veranschaulichung ein Beispiel (1) dar:

 

    |  Familie Hase lebt in Hamburg in normaler Wohnlage

    |  Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 150 qm

    |  Das Grundstück ist 1.000 qm groß

 

1. Formel: Grundstücks- und Gebäudeflächen * Äquivalenzzahlen

    = Äquivalenz- bzw. Grundsteuermessbetrag:   

 

    Grundstücksfläche         1.000 * 0,04 Euro/qm = 40 Euro

    Wohnfläche                    150 * 0,50 Euro/qm = 75 Euro

 

2. Formel: Grundsteuermessbetrag * Steuermesszahl * ggf. Steuermesszahl-

    Ermäßigung = Grundsteuerbetrag

 

   40 € * 100 % (Steuermesszahl Grundstück) = 40 €

   + 75 € * 0,7 (Steuermesszahl Wohnen) * 0,75 (Steuermesszahl normale      Wohnlage) = 39,38 €

 

    Hier: keine weitere Steuermesszahlermäßigung durch Sozialbindung,       

    Genossenschaft und Denkmal

 

    = 79,38 Euro (Grundsteuermessbetrag)

 

3. Formel: Grundsteuermessbetrag * Hebesatz = jährliche Grundsteuer

 

    79,38 Euro (Grundsteuermessbetrag) * 540 % (Hebesatz bspw.)

    = 428,65 Euro Grundsteuer p.a.

 

Familie Hase zahlt bei diesem Beispiel 428,93 Euro Grundsteuer pro Jahr.

GUTE ODER NORMALE WOHNLAGE

Wie im vorherigen Abschnitt erwähnt, bestimmt die Wohnlageklassifizierung den Steuermesszahl. Die Zuordnung nach normalen und guten Wohnlagen nimmt die Finanzverwaltung auf Basis des Hamburger Mietenspiegel vor. Für den Mietenspiegel werden bereits seit vielen Jahren in Hamburg zwei Wohnlagen unterschieden: normal und gut. Eine weitere Ausdifferenzierung lehnt Dressel ab, da diese zu aufwändig sei und die Methodik des Mietenspiegel sich bewährt habe.

 

In Hamburg wurde mit dem Stichtag zum 31.12.2021 der neue Mietenspiegel herausgegeben. Auf der Webseite des Mietenspiegels können Sie nach Eingabe der Anschrift mit wenigen Mausklicks Ihren aktuellen Mietenspiegel wie auch die Wohnlage-Klassifizierung einsehen. Wenn Sie nur Ihre Einstufung der Wohnlage in gut oder normal wissen möchten, können Sie diese Information aus dem Hamburger Wohnanlagenverzeichnis entnehmen.

WOHNFLÄCHENBERECHNUNG

Was als Wohnfläche gilt, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, die den Zweck Wohnen (Küche, Bad, Wohnzimmer, Flur etc.) in einem Gebäude dienen. Anteilig genutzten Flächenwie Balkone und Terrassen werden anteilig zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte hinzugerechnet, wie auch die Wintergärten (Ausnahme: beheizte, die voll berechnet werden). Nebenräume wie Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. gehören grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Die Flächen für die Hamburger Immobilien sind im § 2 Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG) geregelt. 

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Flächen bei einer Lichthöhe unter einem Meter gilt nicht als Wohnfläche. In Hamburg wird auch das häusliche Arbeitszimmer (§ 2 Abs. (1) HmbGrStG) als Wohnfläche definiert. Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 qm außer Ansatz. Andere Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils kleiner als 30 qm ist (§ 2 Abs. (2) u. (3) HmbGrStG). ☞ Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (§ 2 Abs. (5) Hmb GrStG).

WAS MÜSSEN EIGENTÜMER JETZT TUN

Die neue Grundsteuer wird zwar erstmals im Jahr 2025 erhoben, doch für die Neubewertung aller Grundstücke in Hamburg sind die Eigentümer von Wohn- und Geschäftsgrundstücken verpflichtet eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes („Feststellungserklärung“ genannt) bereits in diesem Jahr abzugeben.

 

Die Feststellungserklärung muss im Zeitraum vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen werden, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER. Eine Abgabe auf Papierformularen ist nur in begründeten Härtefällen gestattet, also wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang zur Verfügung steht. Sie können die Vermittlung selbst vornehmen oder einen Steuerberater mit der Aufgabe betrauen.

 

Ein Versand von Informationsschreiben, wie es ihn in anderen Bundesländern gibt, finden auch in Hamburg statt. Weiter stellt Hamburg unter www.grundsteuer-hamburg.de Informationen und Merkblätter rund um die Grundsteuerreform online bereit.

IHRE ANGABEN IN DER FESTSTELLUNGSERKLÄRUNG

Für die Grundstücke, die unter die Grundsteuer B fallen, sind in Hamburg nur wenige Angaben nötig:

 

   |  Angaben zu den Eigentümern und deren Eigentumsanteilen

   |  Steuernummer der Belegenheit

      (Info finden Sie auf dem bisherigen Grundsteuerbescheid)

   |  Grundstücksbezeichnung: Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstück, Adresse

      (Info finden Sie aus dem Grundbuchauszug, Kaufvertrag,     

      Grunderwerbsteuerbescheid)

   |  Grundstücksgröße

      (Info finde Sie aus den o.g. Unterlagen)

   |  Wohnfläche bei Wohnen bzw. Nutzfläche bei Gewerbe

      (Info finden Sie aus Kaufvertrag, Mietvertrag, Teilungserklärung,   

      Nebenkostenabrechnungen, Gebäudeversicherungs- oder

      Finanzierungsunterlagen und Bauunterlagen)

   |  Angaben, ob es sich um eine Wohnung mit Sozialbindung handelt oder        das Gebäude unter Denkmalschutz steht

 

Wohnlage „gut“ oder „normal“ muss nicht angegeben werden, das Finanzamt berücksichtigt diese automatisch.

WENN SIE DIE WOHN- UND NUTZFLÄCHE NICHT MEHR WISSEN

Die Ermittlung der korrekten Wohn- und Nutzfläche dürfte viele Eigentümer in Hamburg vor ein großes Problem stellen. Die Werte sind oftmals nicht bekannt oder aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich, die Unterlagen sind schlichtweg nicht mehr auffindbar.

Die Berechnung selbst korrekt zu erstellen, erweist sich wegen der komplexen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung oftmals als schwierig. Das gilt vor allem für Wohnungen im Dachgeschoss oder Einfamilienhäuser.

Sollten Sie in keiner der genannten Quellen fündig werden, kann eine Wohn- und Nutzflächenberechnung für eine Immobilie in Hamburg beim Immobilien-Marketing-Service kostengünstig bestellt werden.

UNSERE ABWEICHUNGEN ZUM BUNDESMODELL

Bodenrichtwerte und Mietertrag spielen in Hamburg keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich – je nachdem, in welchem Stadtteil man sich befindet, kann der Bodenrichtwert zwischen 380 Euro/qm und 4.200 Euro/qm betragen, teilweise liegt er sogar noch höher und mit steigender Tendenz. Letztlich führt dies dazu, dass bei verbleibaren Grundstücks- und Wohnflächen für Grundstücke in Stadtrandlagen der gleiche Äquivalenzbetrag angesetzt wird wie für Grundstücke in einer exklusiven Innenstadtlage. Eine – geringfügige – Regulierung findet hier lediglich über die Wohnlage-Klassifizierung und entsprechenden Steuermesszahlen statt. Im Ergebnis fällt die Grundsteuer in guten Wohnlagen nur wenig höher als in normalen Wohnlagen aus. Je höher der Bodenrichtwert, also je teurer die Wohnlage, desto höher ist der Unterschied zum Bundesmodell. Im Gegensatz zu unserem Modell bezieht das Bundesmodell in die Berechnung der Grundsteuer u.a. den Ertrag in Form der Nettokaltmiete mit ein. Diese wird durch Zu- und Abschläge angepasst, um Unterschiede im Mietniveau zwischen den Gemeinden eines Landes zu berücksichtigen. Während es beim Bundesmodell sieben Abstufungen gibt, unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage und gewährt für normale Wohnlagen eine Lageermäßigung von 25 % zuzüglich weitere Begünstigungen bspw. für sozialer Wohnbau. Beispiel 2: Familie Fuchs wohnt in Hamburg in „guter“ Wohnlage, in der der Bodenrichtwert 1.200 Euro/qm beträgt. Familie Hase wohnt in „normaler“ Wohnlage mit dem Bodenrichtwert von 400 Euro/qm. Angelehnt an dem Beispiel 1 beträgt der Grundsteuermessbetrag nach Hamburger Modell bei Familie Fuchs trotz des 3-fachen Bodenrichtwerts im Vergleich zu Grundsteuermessbetrag von 79,39 Euro bei Familie Hase lediglich 92,50 Euro, und damit nur ca. 14 % mehr als Familie Hase. Ein weiterer wichtiger Unterschied zwischen dem Hamburger Modell und dem Bundesmodell besteht für unbebaute Grundstücke. In Hamburg gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtfläche von weniger als 30 qm haben (§ 2 Abs. 4 HmbGrStG). Beim Bundesmodell gelten jedoch auch Grundstücke mit kleinen Gebäuden als bebaut. Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, finden in Hamburg keine turnusmäßigen Hauptfeststellungen statt. Eine Erklärung ist zukünftig nur dann erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird oder durch einen An- und/oder Ausbau.

FAZIT

Mit dem Wohnlagemodell ist eine wertorientierte Bewertung der Grundstücke nicht möglich, was erfreulicherweise gar nicht gewollt war. Denn die Bodenwerte in der Stadt steigen teils dramatisch an. Deshalb setzt Hamburg auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Zumindest das Ziel, ein einfach anzuwendendes Modell auf den Weg zu bringen, hat Hamburg mit seinem Wohnlagemodell erreicht.

DIE BESTEN BEDINGUNGEN
FÜR DEN KAUF

Wir sind Ihr Immobilienberater in Hamburg und mit uns sind Sie schon vor dem Immobilienverkauf oder –Kauf schlau. Wir stehen Ihnen zur Seite und unterstützen Sie in allen den Prozess betreffenden Bereichen auch, soweit wir dürfen, in steuerlichen Fragen.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, gemeinsam sind wir stark.