GRUNDSTEUER AB 2025
Steht der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks an, ist es ratsam, sich über alle anstehenden Kosten zu informieren und diese in die Finanzplanung miteinzubeziehen. Neben einmaligen Kaufnebenkosten, wie z.B. der Grunderwerbsteuer und der Maklercourtage wie auch Notarkosten, fällt noch ein weiterer Kostenfaktor an - die Grundsteuer, die den Besitz von Grundstücken und Gebäuden besteuert.
In unserem Ratgeber hier erklären wir Ihnen alles über die Grundsteuer, und was Sie als Eigentümer in Hamburg ab 2025 im Rahmen der neuen Grundsteuerreform (GrStRefG) zu erwarten haben:
WAS IST DIE GRUNDSTEUER?
Die Grundsteuer wird laut Definition auf den Grundbesitz aller Art erhoben; sie ist eine jährlich wiederkehrende Steuer und wird fällig, wenn eine natürliche oder juristische Person unbebaute oder bebaute Grundstücke besitzt.
Steuerschuldner und -träger ist der im Grundbuch des Grundbesitzes eingetragene Eigentümer. Immobilienvermieter haben die Möglichkeit die Grundsteuer als umlagefähige Nebenkosten anhand der Betriebskosten-abrechnung auf den Mieter umzulegen.
☞ Vermieter können in Ausnahmefällen einen Grundsteuererlass beantragen. Dieser ist allerdings nur dann möglich, wenn es zu unverschuldeten Mietausfällen seitens des Vermieters bzw. verschuldeten Mietausfällen seitens des Mieters kommt. Generell können 25 oder 50 % der Grundsteuer auf Antrag erlassen werden.
WICHTIGE STEUER FÜR DIE STÄDTE UND GEMEINDEN
Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Mit der Grundsteuer werden alle kommunalen Einrichtungen wie Schulen, Schwimmbäder, Kindergärten und ähnliches finanziert. Weitere infrastrukturellen Projekte wie der Bau von Radwegen, Straßen, Brücke etc. werden ebenfalls mit den Einnahmen realisiert.
Zurzeit fließen durch die Grundsteuer den Städten und Gemeinden jährlich insgesamt ca. 15 Mrd. Euro zu. Das Aufkommen der Grundsteuer in Hamburg liegt derzeit bei rund 500 Mio. Euro pro Jahr.
WARUM DIE NEUE REFORM?
Entgegen der ursprünglichen Planung im Jahr 1964, den Einheitswert alle sechs Jahre neu zu ermitteln, wurde aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands seitdem keine neue Ermittlung mehr durchgeführt. Die Werte der Immobilien an sich wie auch die Entwicklung der verschiedenen Städte und deren Stadtteilen haben sich aber massiv verändert. Im Osten werden die Grundstücke sogar nach deren Wert im Jahre 1935 veranschlagt. Die Folge: „Grundstückseigentümer werden nicht gerecht besteuert“, so das Bundesverfassungsgericht. Jeder kann sich vorstellen, dass nicht nur wegen der sehr unterschiedlichen Ausgangsbewertung, sondern auch wegen der unterschiedlichen Wertentwicklung in Ost und West die Steuergrundlage sehr voneinander abweicht und damit extrem unterschiedliche Grundsteuerzahlungen in neuen und alten Bundesländern an der Tagesordnung sind. Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018, welches die bis dahin bestehenden Bemessungsvorschriften der Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärte, war der Gesetzgeber gezwungen, die Grundsteuer neu zu regeln. Die 2019 im Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedeten Regelungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft. Ziel der Grundsteuerreform ist es, die aktuelle Ungleichbehandlung von vergleichbaren Grundstücken zu beheben, wobei es zu keiner Mehrbelastung aller Grundeigentümer kommen soll. Weiter hat sich das Bundesverfassungsgericht dafür ausgesprochen, das Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Bei Wohnimmobilien fließen in die Bechnung der Steuer bspw. statt wie bisher 20 nur noch 5 Parameter ein, nämlich die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Alter und die Nettokaltmiete, die von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Der neue Einheitswert wird hier mithilfe des Ertragswertverfahrens erfasst werden. Für die Wertermittlung von vermieteten Geschäftsgrundstücken wird nicht das Ertragswertverfahren herangezogen und daher keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Die Höhe der Grundsteuer soll sich hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren. Dabei wird der Immobilienwert auf Basis der gewöhnlichen Herstellungskosten der jeweiligen Gebäudeart und dem Bodenrichtwert ermittelt. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für soll die Zahl der zu berücksichtigenden Faktoren von jetzt 30 auf maximal 8 sinken. Zahlreiche bisher erforderliche Angaben sollen entfallen: Beispielsweise zur Höhe des Gebäudes, der Heizungsart, zur Art der Verglasung der Fenster oder zur Zahl der offenen Kamine.
MEHR GERECHTIGKEIT
Bei der Reformierung geht es um eine gerechtere Bewertung von Immobilien. Dazu gehört u.a. die Berücksichtigung der Lage; bspw. werden die Wohnimmobilien durch die 30% niedrigere Steuermesszahl begünstigt, weiter werden die Genossenschaften und Träger des sozialen Wohnungsbaus als Eigentümer wie auch Eigentümer von Denkmalgebäuden mit weiteren Begünstigungen gefördert. Auch wenn das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer in der Summe aufkommensneutral sein wird, so muss der ein oder andere natürlich mit einer höheren Steuerbelastung rechnen. Gerade Bewohner sogenannter „In-Stadtteile“ werden davon ausgehen können, dass sowohl Häuser als auch Grundstücke wesentlich höher als bisher bewertet werden, so die Absicht des Bundesverfassungsgerichtes. „Mehr am Wert haben – mehr geben“ vs. „wenig haben – wenig geben“.
REFORMIERUNG DER 3 BERECHNUNGSFAKTOREN
Durch die Reform werden die Berechnungsgrundlagen wie Einheitswert (Wert der Immobilie), Steuermesszahl (Multiplikator) und Hebesatz der Kommunen (weiterer Multiplikator) neu definiert. Zunächst wird der Grundbesitz neu bewertet: der neue Einheitswert wird sich aus der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert, der Immobilienart, dem Gebäudealter und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (Das Bundesfinanzministerium wird gemeinsam mit dem Statistischen Bundesamt die Einordnung in Mietniveaustufen vornehmen) zusammengesetzt. Als zweiter Schritt muss ein Ausgleich von den neuen Werten hin zu den veralteten Einheitswerten von 1935 bzw. 1964 hergestellt werden. Dazu wird die Steuermesszahl drastisch auf ein Zehntel gesenkt: von jetzt 0,35% auf 0,034%. Wer günstiges Wohnen anbietet, wie z.B. Genossenschaften oder Träger des sozialen Wohnbaus, wird durch einen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25% begünstigt, der auch für Denkmalschutzgebäude gilt. Zu guter Letzt müssen die Kommunen ihre Hebesätze anpassen und ggf. senken, weil eine Anhebung der Grundsteuer-Einnahmen insgesamt politisch nicht vermittelbar wäre. Die Kommunen haben bereits angekündigt, sich daran zu halten. Aber für den einzelnen gilt: Immobilien mit einem höheren Wert aufgrund des höheren Bodenrichtwertes werden entsprechend höher versteuert als weniger wertvolle, so nach der Bundesformel.
GRUNDSTEUER RECHENFORMEL
Wie im vorherigen Abschnitt erläutert, werden die drei Berechnungsfaktoren neu definiert. Die Berechnungsformel der Grundsteuer jedoch bleibt gleich:
Einheitswert x Steuermesszahl x
Hebesatz der Kommunen = Grundsteuer p.a
GRUNDSTEUER KLASSIFIZIERUNGEN
Wird von der „neuen Grundsteuer“ gesprochen, ist im Wesentlichen die Grundsteuer B gemeint. Daneben gibt es aber noch die Grundsteuer A und die Grundsteuer C. Aus folgender Übersicht können Sie weitere Information entnehmen: Grundsteuer A Sie bezieht sich auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, also nur Eigentümer von Agrarflächen müssen sie leisten. Grundsteuer B Sie bezieht sich auf bebaute Grundstücke mit aller Art von Immobilien. Der Großteil der Grundsteuereinnahmen in Deutschland resultiert sich aus dieser Grundsteuer. Grundsteuer C Sie wird mit der Grundsteuerreform neu hinzukommen. Dabei handelt es sich um eine Wiedereinführung einer bereits in den 1960er Jahren bestehenden Regelung. Sie gilt für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke. Kommunen dürfen für diese Grundstücksflächen einen höheren Hebesatz festlegen, wenn die Bauherren sie längere Zeit brach liegen lassen. Auf diese Weise soll der Bodenspekulation und einem Bauplatzmangel entgegengewirkt werden.
NEUE DATENERHEBUNGEN
Die neue Grundsteuer wird zwar erstmals 2025 erhoben, doch für die Neubewertung aller Grundstücke in Bundesrepublik Deutschland sind die Immobilieneigentümer verpflichtet eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes, eine s.g."Feststellungserklärung“, abzugeben, und zwar bereits in diesem Jahr, so die erste Fristsetzung. Da bis Mitte Oktober den Behörden nur ein Drittel der Erklärungen eingegangen ist, haben die Bundesländer darum jetzt die Abgabefrist von Ende Oktober 2022 auf Ende Januar 2023 verschoben. Da können einige Eigentümer durchatmen, da die vorherige Frist für alle zu kurz gesetzt war. Nach Bundesmodell werden bei Geschäftsgrundstücken keine Daten erhoben. Hier wird man sich wie vorher erwähnt am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das auf die Herstellungskosten des Gebäudes und den Bodenrichtwert abzielt. Betriebe aus der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) werden nach einer standardisierten der Flächen und Hofstellen erfolgen und so weit wie möglich über eine IT-basiertes Bewertungs- und Besteuerungsverfahren versteuert.
ALLE MODELLE UND
ÖFFNUNGSKLAUSEL
Auf Bundesmodell haben sich bereits fast alle Bundesländer geeinigt. Eine Besonderheit bei der Grundsteuerreform ist, dass die Bundesländer vom Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer abweichen dürfen. Möglich ist das durch eine sogenannte Öffnungsklausel. So haben einige Bundesländer das Bundesmodell leicht angepasst und wieder andere folgen einer eigenen Methode. Insgesamt gibt es die folgenden sechs Berechnungsmodelle für die neue Grundsteuer ab 2025: Bundesmodell modifiziertes Bodenwertmodell Flächenmodell Flächen-Faktor Modell Flächen-Lage Modell Wohnlagenmodell Für den Bundesfinanzausgleich hat es keine Auswirkungen, ob ein Land den allgemeinen Weg geht oder für sich eine Sonderregelung anstrebt. Auflistungen der Bundesländer mit dem jeweiligen Modell. Baden-Württemberg, modifiziertes Bodenwertmodell Bayern, Flächenmodell Berlin, Bundesmodell Brandenburg, Bundesmodell Bremen, Bundesmodell Hamburg, Wohnlagenmodell Hessen, Flächen-Faktor-Modell Mecklenburg-Vorpommern, Bundesmodell Niedersachsen, Flächen-Lage-Modell Nordrhein-Westfalen, Bundesmodell Rheinland-Pfalz, Bundesmodell Saarland, Bundesmodell mit Abweichungen Sachsen-Anhalt, Bundesmodell Sachsen, Bundesmodell mit Abweichungen Schleswig-Holstein, Bundesmodell Thüringen, Bundesmodell
Mit dem WOHNANLAGENMODELL ist eine wertorientierte Bewertung der Grundstücke nicht möglich, was erfreulicherweise gar nicht gewollt war. Denn die Bodenwerte in der Stadt steigen teils dramatisch an. Deshalb setzt Hamburg auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Zumindest das Ziel, ein einfach anzuwendendes Modell auf den Weg zu bringen, hat Hamburg mit seinem Wohnlagemodell erreicht. Wenn man die Grundsteuer so berechnet hätte, wie es BundesFinanzminister vorgesehen hätte, dann wären die Hamburger besonders stark belastet worden, weil hier die Bodenwerte in den vergangenen Jahren sehr stark in die Höhe geschossen sind und zu erwarten sind, dass sie auch in Zukunft immer mehr steigen werden. Auch Mieter hätten mit hohen Mehrbelastungen rechnen müssen, da die Grundsteuer umlagefähig ist.
KEINEN DURCHBLICK MEHR?
Wir sind Ihr Immobilienberater in Hamburg und mit uns sind Sie schon vor dem Immobilienverkauf oder –Kauf schlau. Wir stehen Ihnen zur Seite und unterstützen Sie in allen den Prozess betreffenden Bereichen auch, soweit wir dürfen, in steuerlichen Fragen.
Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, gemeinsam sind wir stark.