IHR HEIMKAPITAL
TEILVERKAUF
Die Nachkriegsgeneration hatte es oft nicht leicht. Viele Menschen sind sparsam aufgewachsen und hatten früh den starken Wunsch etwas zurückzulegen und vorzusorgen. In erster Linie wurde das Geld in die wichtigste Anlage - Eigenheim - investiert. Der enorme Preisanstieg von Immobilien hat bei vielen Menschen zu einer beträchtlichen Wertentwicklung deren Eigenheime geführt. Doch diesen Vermögenswert können die Eigentümer nicht für sich aktiv nutzen, wenn sie ihr Eigenheim nicht verkaufen. Viele Menschen aus älterer Generation brauchen aber das Geld unbedingt, gleichzeitig wollen sie auf keinen Fall aus ihrem geliebten Zuhause ausziehen. Was nun?
In unserem Ratgeber "Heimkapital" haben wir Ihnen alle Modelle des Heimkapitals bzw. wie Sie das Kapital aus Ihrer Immobilie rausziehen können, ohne auszuziehen, vorgestellt. Da der Teilverkauf gerade sehr viel angeboten wird und ziemlich neu auf dem Markt ist, wo die langjährigen Erfahrungen der Kunden noch fehlen und die Werbe-Sprüche der professionellen Anbieter wie "unkompliziert und schnell durchgeführt" oder "Sie bleiben weiterhin der wirtschaftliche Eigentümer" die Verbraucher verblenden, gehen wir in diesem Artikel auf das Modell und auf das "Kleingedruckte" beim Abschluss eines solchen Vertrages ausführlich ein.
SEHR TEUER
IMMOBILIEN-TEILVERKAUF
Angenommen, Sie bekommen keinen Kredit bei der Bank und Sie wollen Ihre Immobilie auf gar keinen Fall, auch mit den Vorteilen eines lebenslanges Wohnrechts, nicht verkaufen, dann scheint der Teilverkauf auf den ersten Blick eine überlegenswerte Variante zu sein. Beim Teilverkauf veräußern Sie nicht die komplette Immobilie, sondern nur einen Teil. Der neue Käufer wird zum „stillen Teilhaber“ Ihres Eigenheims, der auch im Grundbuch vermerkt wird.
Für den Teil-Verkauf Ihrer Immobilie erhalten Sie vom Teil-Käufer eine Gesamtgegenleistung, die aus folgenden Leistungen besteht:
| Teilkaufpreis für den verkaufen Anteil
| lebenslanges oder befristetes Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) für den verkauften Anteil. Das Nießbrauchrecht garantiert Ihnen weiterhin die vollumfängliche Nutzung des ganzen Hauses oder der Wohnung, also auch für den verkauften Anteil.
Der Teil-Käufer erhält von Ihnen dafür:
| Ihren Immobilienanteil
| eine lebenslange oder befristete monatliche Gebühr für die Nutzung des verkauften Anteils in Höhe von ca. 5 % vom Teilkaufpreis
| eine Abschlussgebühr am Ende der Laufzeit
| Instandhaltungskosten für den verkauften Anteil
| eventuellen Wertausgleich des verkauften Anteils, wenn Ihre Immobilie bspw. nach 10 Jahren weniger wert sein sollte
ABLAUF
Auf Basis einer Immobilienbewertung wird vorerst der Marktwert Ihrer Immobilie ermittelt. und sodann welchen Betrag bzw. Während dieser Phase müssen Sie festlegen, wie viel Geld Sie gerne hätten. Ist das Wertgutachten für Sie in Ordnung, besprechen Sie mit dem Käufer, wie viel von dem Eigentum Sie verkaufen wollen. Meistens wird ein Anteil von ca. 25 % oder 50 % der Immobilie von den Interessenten angekauft.
In der zweiten Phase wird der Vertrag mit dem Anbieter geschlossen. Inhalt des Vertrages ist unter anderem der Nießbrauch zu Ihren Gunsten. Dieses Nießbrauchrecht wird zusammen mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch eingetragen. Generell sind Sie in der Vertragsgestaltung frei und Sie sollten sich anwaltlichen Rat holen, weil es hier einige Schwierigkeiten geben kann, die wir weiter unten auflisten.
Die dritte Phase beinhaltet den Verbleib Ihrer Immobilie in Ihrem Besitz. Wie gesagt können Sie damit machen, was Sie wollen, auch vermieten. In jedem Fall zahlen Sie Ihrem Miteigentümer für die Nutzung eine Gebühr, die einer Mietzahlung gleichkommt. Wie hoch die Miete bzw. das Nutzungsentgelt pro Monat ist, hängt vom Anbieter zu Anbieter ab, weiter Zugrunde gelegt werden der Wert der Immobilie und der Auszahlungsbetrag. Wobei die Nutzungsgebühr nicht die einzige von Ihnen zu bezahlende Gebühr ist.
☞ Anders als bei der Beleihung einer Immobilie mit einem Darlehen, können Sie beim Teil-Verkauf nicht mehr frei über Ihr Eigenheim verfügen. Zu allen Angelegenheit hat der Teil-Käufer Stimmrechte, auch dazu, wenn Sie nur Ihren Anteil weiterverkaufen wollen.
BEISPIELRECHNUNG
Wir haben für Sie das Angebot über einen Teilverkauf von Engel & Völkers Liquid Home (Stand September 2022) angeschaut, das wir Ihnen im Folgenden darstellen und für Sie alle zusätzlichen Kosten und Gefahren auflisten. Bitte beachten Sie, dass es hier nicht um Engel & Völkers, sondern um einen Lizenznehmer der Marke handelt. Weiter möchten wir Sie höflich darauf hinweisen, dass es hier um eine Beispielberechnung handelt und wir keine Garantien oder Haftungen für die Angaben und deren ständige Aktualität übernehmen können. Folgender Sachstand:
Jetziger Marktwert Ihrer Immobilie: 500.000 €
Teilverkauft eines 50 %igen Anteils
Teilkaufpreis | Sofortauszahlung: 250.000 €
Für den Kaufpreis treten Sie an den Teil-Käufer einen 50 %igen Anteil Ihrer Immobilie ab und zahlen eine monatliche Gebühr für die Weiternutzung des verkauften Anteils. Bei Engel & Völkers Liquid Home beträgt die Nutzungsgebühr in diesem Fall 938 € monatlich. Es folgen weitere Kosten und Gebühren.
Bei der Berechnung gehen wir von einem Nutzungsdauer von 10 Jahren aus und von einem Weiterverkauf Ihrer gesamten Immobilie nach 10 Jahren. Viele Senioren jedoch wollen bis zum Ende ihres Lebens in der Immobilie bleiben, d.h. dass die Nutzungsdauer im Normalfall länger ausfällt.
Die Werbe-Beispielrechnung von den Anbietern, dass die Immobilien in den nächsten 10 Jahren, wie Liquid Home es darstellt, sogar 25 % am Wert gewinnen, ist schlicht weg unrealistisch. Eher sehen wir eine Stagnation der Preise oder sogar gewisse Wertverluste in bestimmten Regionen. Die Immobilienpreise sind nun mal gerade auf dem Höhepunkt, die Zinsen steigen und die Wirtschaft ist gleichzeitig sehr schwierig bzw. in einem fast Ausnahmezustand. So können wir mit einer Wertsteigerung, wie es in den letzten Jahren stattgefunden hat, nicht rechnen.
☞ Sollte Ihre Immobilie am Wert verlieren, fordern die meisten Teil-Käufer einen Ausgleich dieses Wertverlustes von Ihnen ab. D.h. wenn Ihre Immobilie nach 10 Jahren nicht mehr 500.000 € wert ist, sondern 400.000 €, müssen Sie dafür aufkommen.
Ihre Gesamt-Gegenleistung für den Kaufpreis bzw. „geliehenen“ Sofortbetrag von 250.000 €
a) Belastung in Prozentpunkten:
5,25 % Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil
1,5 % Instandhaltungskosten für den verkauften Anteil, für den eigentlich der Eigentümer bzw. Käufer zuständig ist, die aber hier von den Teil-Käufern auf Sie abgewälzt werden. Da wir hier nicht von Neubau-Immobilien ausgehen, haben
wir für die Instandhaltung keinen kalkulatorische Mittelwert von 1 % zugrunde gelegt, sondern 1,5 %
5,5 % Abschlussgebühr des Käufers auf Gesamtwert
10 % Wertverlust des Anteils nach 10 Jahren (wir haben hier einen 1 %igen Wertverlust p.a. berechnet)
b) Belastung pro Monat:
938 € Nutzungsgebühr
312 € Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
187 € Abschlussgebühr, monatlich aufgeteilt
200 € eventueller Wertverlust, monatlich aufgeteilt
= 1.637,50 € pro Monat
c) Gesamtbelastung über 10 Jahre:
112.560 € Nutzungsgebühr des Anteils
37.500 € Instandhaltungskosten des Anteils
22.500 € Abschlussgebühr des Teil-Käufers
24.000 € eventueller Wertverlust von ca. 10 %
= 196.500 € gesamte Kosten für die Ausleihung des Sofortbetrages
(ohne Wertverlust = 175.000 €)
D.h. dass Sie für die Sofortauszahlung von 250.000 € Ihren Immobilienanteil abtreten und Kosten in Höhe von insgesamt 196.500 € über 10 Jahre zu tragen haben. Also zahlen Sie oder teilweise Ihre Erben für die Beleihung von 250.000 € an den Teil-Käufer insgesamt 446.500 € zurück, wenn Sie oder Ihre Erben den verkauften Immobilienanteil wieder zurückhaben wollen.
Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, der für Sie unterm Strich richtig teuer werden kann, sollten Sie sich über alle Aspekte, auch über die, die nach dem Teil-Verkauf auf Sie zu kommen, klar werden. Zunächst nehmen wir die Nutzungspauschale ins Visier, die auch monatliche Nutzungsgebühr genannt wird.
SÄMTLICHE KOSTEN UND GEFAHREN FÜR SIE AUFGELISTET
Die monatliche Nutzungsgebühr
Abhängig vom Anbieter, mit dem Sie einen Immobilienteilverkauf durchführen wollen, kommen unterschiedlich hohe monatliche Kosten auf Sie zu, die Sie für die weitere Benutzung Ihrer gesamten Immobilie bezahlen müssen. Schaut man sich bei den großen Firmen in der Branche wie Wertfaktor oder Engel & Völkers Liquid Home um, schlagen sie rund 4 bis 5 % des Auszahlungsbetrags jährlich zu Buche. Nach aktuellem Angebot von Engel & Völkers Liquid Home (Stand September 2022), müssen Sie bei einem 50 %igen Teil-Verkauf satte 5,5 % für die Nutzung abtreten.
Soweit die Nutzungsgebühr, dazu kommen aber mit der Zeit andere hohe Kosten und Gebühren auf Sie zu.
Vorsicht Falle: Neuer Miteigentümer beteiligt sich nicht an Investitionen und Instandhaltungskosten
Ein großer Haken für Verkäufer bei diesem Geschäftsmodell ist, dass sich die Teilhaber nicht an weiteren Kosten beteiligen. Angenommen, das Dach muss neu gedeckt oder die Heizung muss erneuert werden. Diese Kosten für die Modernisierung tragen Sie komplett allein. Der Miteigentümer profitiert beim Verkauf, dass Sie die Immobilie instand gehalten haben oder von der Wertsteigerung der Immobilie, aber für notwendige Investitionen in den Substanzerhalt und für Instandhaltungskosten kommt er nicht auf. Hier bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Die tatsächlichen Kosten pro Monat sind somit deutlich höher, als auf den ersten Blick zu sehen ist.
Ob ein solches Engagement fair oder unfair ist, darüber kann man geteilter Meinung sein. Üblich ist jedenfalls, dass bei geteiltem Immobilieneigentum jeder Eigentümer nach dessen Eigentumsanteil auch die anteiligen Instandsetzung und -haltungskosten übernimmt.
Vorsicht Falle: Sie tragen allein das Risiko des Wertverlustes Ihrer Immobilie
Besonders kritisch sind Verträge mit Firmen, die sich gegen einen Wertverlust der Immobilie absichern. Falls beispielsweise wegen Marktschwankungen die Immobilie am Wert verliert oder eine Schnellstraße durch das Wohngebiet gebaut wird und die Wohnlage sich deshalb so stark verschlechtert, dass starke Abstriche vom Verkaufspreis hinzunehmen sind, haben Sie das Nachsehen. Manche Firmen schreiben sogar in den Vertrag hinein, dass Sie mindestens Ihr investiertes Geld zurückerhalten und außerdem eine Rendite von zum Beispiel 15 %, die als Minimum-Anteil oder Nebenkosten deklariert werden.
Wie auch immer die Bezeichnung ist, Sie tragen das Risiko des Wertverlustes bei solchen Verträgen komplett allein.
Gebühren für späteren Komplettverkauf
Die Firmen, die den Immobilien Teilverkauf zum Geschäftsmodell haben, profitieren später doppelt von einer instandgehaltenen und modernisierten Immobilie. Dies wirkt sich zu dem Zeitpunkt aus, zu dem die Immobilie komplett an einen fremden Dritten verkauft werden soll. Die Firmen inkludieren in Ihren Verträgen eine Beteiligung am Verkaufserlös. Wenn eine solche Firma zum Beispiel mit 50 % als Mitinhaber im Grundbuch steht, bekommen Sie auch nur 50 % des Verkaufserlöses. D.h. der Teilkäufer bekommt 50 % von dem Mehrwert, zu dem bspw. Ihre Modernisierungsmaßnahmen geführt haben.
Zusätzlich tragen Sie weitere Gebühren, die der Teilinhaber für den Verkauf
der Immobilie in Rechnung stellt.
Manche Firmen nennen das Durchführungsentgelt oder Abschlussgebühr, andere Verkaufsprovision. Je nach Anbieter werden hier zwischen 5 und 10 % fällig. Vergleichen wir es hier mit der Maklerprovision, müssten Sie im Rahmen des neuen Maklergesetzes eine Provision in Hamburg in Höhe von ca. 3,125 % tragen, die ja nun zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird.
Beim Verkauf einer Immobilie von mehreren Eigentümern müssten normalerweise beide Mitinhaber nach Eigentumsanteilen die Kosten der geteilten Maklercourtage tragen. Ihr Mitinhaber lässt Sie aber auch in diesem Fall auf den Kosten sitzen, genauso wie auf den Investitionskosten in den Substanzerhalt und in die Modernisierungskosten bzw. rechnet den Weiterverkauf an Dritte oder Rückkauf zu Ihren Lasten doppelt ab.
Spekulationssteuer beim Teilverkauf
Es ist im Bereich des Möglichen, dass für den Teilverkauf Spekulationssteuern anfallen. Sie fällt an, wenn Sie eine Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen und/oder ggf. weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt haben. Bitte informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater, ob in Ihrem Fall Spekulationssteuer ein Thema ist.
Auflagen des späteren komplett Verkaufs
Wer eine Firma als Teilhaber seiner Immobilie inne hat, könnte später Schwierigkeiten beim späteren kompletten Verkauf bekommen. D.h. Sie können über Ihre Immobilie nicht frei verfügen.
Die meisten gewähren Ihnen nämlich nicht vollkommen freie Hand, sondern geben verschiedene Regeln vor. Eine Regel lautet zum Beispiel, dass ein neues Gutachten erstellt werden muss. Außerdem werden Mindestbeträge festgelegt. Sie dürfen bei den oben genannten Firmen Engels & Völkers sowie Wertfaktor beispielsweise keine Anteile an das Unternehmen verkaufen, welche einen Wert unter 100.000 € aufweisen. Auch dürfen Sie höchstens die Hälfte Ihres Hauses veräußern. Kurzum: Sie müssen sich im Prinzip mit der Firma abstimmen und können den Verkauf nicht vollständig in Ihrem eigenen Sinne durchführen.
Sie wollen die Teilimmobilie wieder zurückkaufen
Was geschieht, wenn Sie oder Ihre Erben die veräußerte Teilimmobilie wieder zurückkaufen wollen? Auch dann müssen Sie sich mit dem Anbieter auseinandersetzen. Die Problematik wird sein, sich über den Preis zu einigen, den Sie für den Rückkauf bezahlen sollen. In diesem Fall wäre erneut ein Gutachten nötig, was einige tausend Euro kostet. Sind die Immobilienpreise inzwischen gestiegen, zahlen Sie sicherlich mehr für den Rückkauf Ihrer Immobilie als Sie beim Verkauf erhalten haben. Sind die Immobilien Preise gefallen, fordern die meisten professionellen Anbieten den Anfangskaufpreis zurück. Zusätzlich kommt auch hier noch die Durchführungsgebühr, die zw. 5 und 10 % auf den Rück-Kaufpreis liegt.
Für welche Käufer ist das Interessant
Diese Art der Immobilienteilverkauf ist speziell für institutionelle Käufer interessant, die im Grundgenommen als Banken agieren, für den geliehenen Geld aber außer Zinsen auch einen Teil vom Kuchen, also von Ihrer Immobilie, abhaben wollen und durch die Vertragsgestaltung noch weitere hohe Gebühren von Ihnen absahnen.
Vorteile des Immobilienteilverkaufs
| Sie erhalten das Geld schnell und haben sofort finanziellen Spielraum.
| Sie haben das alleinige Nießbrauchrecht und können die Immobilie weiter bewohnen oder ohne Einschränkungen vermieten.
| Transaktionskosten für den ersten Teil-Verkauf übernehmen in vielen Fällen die Käufer.
| Wohnlage spielt bei der Nutzungsgebühr keine Rolle.
Nachteile des Immobilien Teilverkaufs
| Sie zahlen monatliches Nutzungsentgelt, welches nicht immer im Verhältnis zum tatsächlichen Wohnwert steht. Dies gilt
insbesondere für Immobilien in weniger begehrten Lagen.
| Ihr Miteigentümer beteiligt sich nicht an Investitions- und Instandhaltungskosten.
| Beim Weiterverkauf oder Rückkauf, die die Anbieter teilweise fordern, kommen hohe Provisionszahlungen auf Sie zu.
| Manche Anbieter lassen das Risiko des Wertverfalls komplett bei Ihnen und vereinbaren eine Schutzklausel.
| Beim Verkauf gibt es Hemmnisse in Form von Mindestvorschriften des Mitinhabers.
| Die Gesamtkosten sind unterm Strich im Vergleich zu einem Kredit deutlich höher.
| Die Verträge sind für Verbraucher nicht verständlich bzw. mit verschiedenen Klauseln zugunsten des Käufers verschachtelt.
| Anwaltliche Beratung ist hier unerlässlich, die Ihre Kosten weiter in die Höhe treibt.
DIE VORTEILE UND NACHTEILE IM ÜBERBLICK
Lohnt sich der Teileimmobilienverkauf? Diese Frage ist wirklich berechtigt. Das Argument, dass ein Immobilien Teilverkauf schnell und unkompliziert gerade bei älteren Immobilienbesitzern abgewickelt werden kann, hat keinen Wert. Aus unserer Sicht gibt es tatsächlich kaum eine Situation, in der wir den Teilimmobilienverkauf empfehlen können. Eventuell kommt er unter folgenden Umständen in Frage:
| Wenn sich die Immobilie anderweitig nicht verkaufen lässt, könnte man den Teilimmobilienverkauf in Betracht ziehen.
| Möglicherweise wäre ein Teilimmobilienverkauf auch dann sinnvoll, wenn ein starker Wertverfall der Immobilie zu erwarten ist und im Vertrag keine entsprechende Klausel eingebaut ist, dass Sie für den Wertverfall den anderen Teilhaber gegenüber nicht aufkommen müssen. Allerdings sollten Sie auch hier abwägen, ob der komplette Verkauf nicht ohnehin die wirtschaftlichere Entscheidung ist.
| Ebenfalls in Betracht ziehen könnte man den Immobilienteilverkauf, wenn Sie keinen Kredit bei Ihrer Bank bekommen oder die Konditionen sehr schlecht sind und die Immobilie auf dem Markt nicht verkaufen lässt. Hier sei noch mal daran erinnert, dass auch die weiteren Investitionen und die Instandhaltungskosten bei dieser Berechnung nicht vernachlässigt werden dürfen.
Ein Teilverkauf empfehlen wir nur, wenn Sie Ihre Immobilie auf keinen Fall, auch mit den Vorteilen eines lebenslangen Wohnrechts, nicht verkaufen wollen und keinen Kredit mehr bei Ihrer Bank erhalten, für Ihre finanzielle Freiheit aber unbedingt zusätzliches Geld brauchen und dafür keine zusätzlichen Quellen haben.
☞ Wenn Sie aus persönlichen Gründen doch für einen Teilverkauf entscheiden, nehmen Sie unbedingt einen Rechtsanwalt für die Vertragsgestaltung zur Seite.
☞ Wir empfehlen Ihnen, statt Nießbrauchrecht das lebenslange Wohnrecht zu nehmen, da Sie hier keine Instandhaltungsmaßnahmen übernehmen müssen (so die gesetzliche Regelung), die doch ziemlich hoch und vor allem unerwartet eintreten.
UNSERE EXPERTISE
FAZIT
Sie wünschen sich ausführliche Beratung zu dem Thema Immobilienverrentung, um das Beste Angebot auszuwählen und sodann zu Ihrer finanziellen Freiheit zu erlangen? Wir besitzen umfangreiches Wissen über dieses Thema und helfen Ihnen gerne weiter. Wir freuen uns immer sehr, wenn wir perfekte Lösungen für unsere Kunden gefunden haben und sie damit sehr glücklich sind.
Mit uns sind Sie schon vor dem Verkauf am schlausten!