IHR HEIMKAPITAL
Die Nachkriegsgeneration hatte es oft nicht leicht. Viele Menschen sind sparsam aufgewachsen und hatten früh den starken Wunsch etwas zurückzulegen und vorzusorgen. In erster Linie wurde das Geld in die wichtigste Anlage - Eigenheim - investiert. Der enorme Preisanstieg von Immobilien hat bei vielen Menschen zu einer beträchtlichen Wertentwicklung deren Eigenheime geführt. Doch diesen Vermögenswert können die Eigentümer nicht für sich aktiv nutzen, wenn sie ihr Eigenheim nicht verkaufen. Viele Menschen aus älterer Generation brauchen aber das Geld unbedingt, gleichzeitig wollen sie auf keinen Fall aus ihrem geliebten Zuhause ausziehen. Was nun? Es gibt Lösungen!
In unserem Ratgeber hier stellen wir Ihnen alle Möglichkeiten, wie Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie und Erhalt des Kaufpreises in Ihrem Eigenheim noch wohnen bleiben können vor und erläutern diese ausführlich.
WIR VERSTEHEN SIE!
Wenn das ganze Geld im Eigenheim feststeckt, entsteht eine paradoxe Situation: Sie sind auf dem „Papier“ vermögend, finanziell aber limitiert, weil das Kapital am Haus gebunden ist.
Viele Renten fallen nicht so hoch aus wie gehofft. Zudem sind die Nebenkosten eines Eigenheimes hoch und werden jetzt mit den Jahren noch steiler ansteigen als zuvor. Zu den regelmäßigen Nebenkosten kommen noch die unregelmäßigen hohen Belastungen wie Instandhaltungs- und setzungskosten, bspw. ein neues Dach, neue Dämmung, Modernisierung der Heizungsanlage gem. den neuen Verordnungen der Regierung oder Anbringen von Solaranlagen etc.
Die enormen Energiepreise beeinflussen die Nebenkosten direkt und stark, deren Anstieg noch weitergeht: „Bereits im Februar lagen die Preise für importierte Energie etwa 129,5 % über den Preisen des Vorjahresmonats. In Deutschland produzierte Energie war bis zu 68 % teurer.“ so die Aussage des Handelsblattes vom 06.04.2022.
Die enorm steigenden Lebensunterhaltungskosten sind gerade auch nicht außer Acht zu lassen.
GROßARTIGE LÖSUNG FÜR SIE:
IMMOBILIENRENTE
Der Begriff Immobilienrente fasst verschiedene Arten der Verrentung einer Eigentumsimmobilie zusammen. Im Ruhestand erhalten Sie so die Möglichkeit bei der Veräußerung Ihres Eigentums nicht nur den Kaufpreis zu erhalten, sondern daneben auch ein lebenslanges Wohnrecht. Diese Art des Verkaufs bietet Ihnen den entscheidenden Vorteil, dass Sie in Ihrer Immobilie weiterhin bzw. Ihr lebenslang unkündbar wohnen bleiben können und gleichzeitig zu Ihrer finanziellen Freiheit erlangen.
„Tatsächlich gibt es auch Menschen, die die eigene Immobilie in späten Jahren als Belastung empfinden“, sagen Experten. „Aufgrund der in Zukunft notwendig werdenden Renovierungen oder Modernisierungen erscheinen ihnen die dafür anfallenden Kosten unkalkulierbar und von der stagnierenden Rente nicht mehr bezahlbar. So wird der ‚Verkauf mit Wohnrecht‘ im privaten Bereich dafür genutzt, das Zuhause komplett zu verkaufen, ohne allerdings ausziehen zu müssen.“
FÜR WEN GENAU IST ES VON INTERESSE?
Die Motive dafür sind unterschiedlich:
| Nebenkosten eines Eigenheims sind mittlerweile sehr hoch, die Renten aber weiterhin niedrig
| die Menschen aus der älteren Generation wollen deren Nachkommen nicht zur Last fallen, wenn sie mit ihrer Rente nicht auskommen
| Menschen über 70 haben oft Kinder, die selbst gut versorgt sind und die Immobilie nicht zu erben brauchen
| Kinderlose wollen nicht an Fremde vererben bzw. wollen das Geldvermögen des Eigenheims zu deren Lebzeiten selbst nutzen, um
sorgenfreier und glücklicher in der Rentenzeit zu leben
| Viele Banken geben an ältere Menschen keinen Kredit für notwendige Renovierungen oder noch offene Herzenswünsche
| Der altersgerechte Umbau der Immobilie lässt sich nicht so einfach finanzieren
| Die ältere Generation wünscht sich liebevolle Pflegekraft in eigenem Zuhause
| Die Rente ist zu klein, um sich größere Herzenswünsche wie der Kauf eines Wohnmobils oder eine lang erträumte Kreuzfahrt zu
erfüllen
Sie interessieren sich für das Thema „Haus verkaufen und wohnen bleiben“ und möchten sich darüber informieren? Wir beraten Sie gerne ausführlich.
IHRE FINANZIELLE FREIHEIT IM ALTER
I.
IMMOBILIE VERKAUFEN, WOHNRECHT BEHALTEN
UNSER TOP!
Bei diesem Immobilienverkauf erhalten Sie als Eigentümer und Verkäufer den vollständigen Kaufpreis, bleiben aber weiterhin mit einem lebenslangen Wohnrecht (§ 1093 BGB) zu Ihren Gunsten in Ihrem Zuhause wohnen.
II.
IMMOBILIE VERKAUFEN, NIESSBRAUCH BEHALTEN
Bei diesem Immobilienverkauf erhalten Sie als Eigentümer und Verkäufer den vollständigen Kaufpreis, der etwas geringer ausfällt als bei der Einräumung eines Wohnrechts, und Sie bleiben weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen. Zusätzlich erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das über das Wohnrecht hinausgeht (gemäß § 1030 BGB).
III.
IMMOBILIEN VERKAUFEN,
LEIBRENTE UND WOHNRECHT ERHALTEN
Bei diesem Immobilienverkauf erhalten Sie als Eigentümer und Verkäufer eine Gesamtgegenleistung, die aus folgenden Leistungen besteht: Kaufpreis in Form einer monatlichen Leibrente (§ 759 BGB) und lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB) zu Ihren Gunsten.
SIE WOLLEN AUF GAR KEINEN FALL VERKAUFEN!?
Hier stellen wir ihnen folgende Alternativen vor. In dem weiteren Verlauf geht es um die Finanzierung und den Teilverkauf.
IV.
UMKEHRHYPOTHEK
Bei einer Umkehrhypothek handelt es sich um den Spezialfall eines Immobilienverzehrkredites. Ein Immobilienverzehrkredit ist kurz gesagt ein Darlehen, bei dem Sie von dem Kreditinstitut pauschale oder regelmäßige Zahlungen erhalten und keine Ratenzahlung zu Ihren Lebzeiten übernehmen, da die Rückzahlung normalerweise nach Ihrem Ableben erfolgt, in dem die Bank Ihre Immobilie verkauft. Somit hat die umgekehrte Hypothek die Besonderheit, dass die vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen nicht vom Darlehensnehmer gezahlt werden und die Darlehensschuld somit bis zum Lebensende des Darlehensnehmers in unveränderter Höhe bleibt. Damit erspart sich der Darlehensnehmer die üblicherweise monatlich zu zahlenden Darlehensrate. Deshalb bezeichnet man sie auch als Rückwärtshypothek. Bei diesem Modell schließen Sie keinen Kaufvertrag ab, sondern einen Darlehensvertrag mit dem Kreditinstitut. Die Zins- und Tilgungsleistung an die Bank erfolgen erst nach Ihrem Ableben aus dem Verkaufserlös Ihrer Immobilie durch die finanzierende Bank. Sie bleiben also bis zu Ihrem Lebensende dinglicher Eigentümer Ihrer Immobilie, das mit allen Vor- und Nachteilen bzw. mit sämtlichen Eigentümerpflichten und -lasten. Jedoch am Wertsteigerung profitieren Sie unterm Strich nicht. FÜR WEN IST ES INTRESSANT? Dieses Produkt eignet sich vor allem für die Menschen aus älterer Generation ohne Kinder, die ihr Eigentum nicht vererben, sondern „aufzehren“ wollen und unbedingt dinglicher Eigentümer deren Immobilie bleiben wollen, obwohl Sie dadurch einen geringeren Wert aus Ihrer Immobilie herausholen können. UNSERE EXPERTENMEINUNG Unserer Meinung nach ist diese Alternative nicht optimal, da sie einen Mindestkaufpreis im Rahmen der Darlehenssumme als Geldvermögen aus Ihrer Immobilie erhalten, weiter aber mit Pflichten und Lasten eines Eigentümers belastet sind. Die Banken zahlen für den Immobilienwert einen Mindestbetrag. Weiter ziehen die Kreditinstitute einen Sicherheitsabschlag von 25 % und mehr vom Immobilienwert ab. Auch sehen wir die Eigentümerpflichten für die Eigentümer aus älterer Generation eher nachteilhaft und belastend als vorteilhaft. Auch wenn Sie Eigentümer bleiben und dafür die erwähnten Pflichten und Lasten tragen, gehen Ihre Erben leer aus. Außerdem gibt es für diese Alternative wenige Banken, daher wenig Vergleichs- und Verhandlungsmöglichkeiten. ☞ Dieses Modell ähnelt sehr dem Verkauf mit Leibrente, nur die Eigentumsumschreibung wird verschoben. Wenn die Umschreibung beim Verkauf mit Leibrente gleich stattfindet, wird der Eigentumsübergang hier auf Ihr Lebensende verschoben. Da die Preise jetzt hoch sind und Sie hier den tatsächlichen Marktpreis (abzüglich des Wohnrechtswertes) erhalten, die höher sein wird als die Darlehenssumme der Bank, empfehlen wir Ihnen zwischen diesen beiden Varianten den Verkauf mit Leibrente. Aber am Ende des Tages ist und bleibt unser Liebling „Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht“. Weitere Beleihungsmöglichkeit wäre ein tilgungsfreies Darlehen.
V.
TILGUNGSFREIES DARLEHEN. WAS IST DAS?
So mancher Senior entscheidet sich für die Leibrente auch aus einem Grund, weil er einfach keinen Kredit bei seiner Bank mehr bekommt. Bei der Absage schieben die Banken die 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) vor, die es ihnen unmöglich mache, Darlehen an Ältere zu vergeben. Dabei hat es eine deutliche Lockerung gegeben. Aber... Eine ganze Reihe von regionalen Volks- und Raffeisenbanken, auch manche Versicherungen, finden neue Wege für die Eigentümer aus der älteren Generation, wenn ihre Immobilie ganz oder zu 90 % abbezahlt ist und sie Erben haben. Meistens erhalten diese Eigentümer rund 40 % des Marktwertes ihrer Immobilie als Kredit. Oft werden jedoch nur geringe Beträge zwischen 50.000 und 150.000 € gewährt. „Tilgungsfreies Darlehen“ wird es genannt. Wobei die Bezeichnung nicht ganz korrekt ist, denn auch dieses Darlehen muss unterm Strich getilgt werden. Die Besonderheit liegt darin, dass die Tilgung Ihre Erben übernehmen und Sie zu Ihren Lebzeiten nur für die monatlichen Zinszahlungen zuständig sind. Das hat den Vorteil, dass Ihre monatliche Rate gering ausfällt; den Nachteil aber, dass Sie Ihre Erben mit der Tilgung belasten. Vorteile: | Sie bleiben als Eigentümer Ihrer Immobilie und profitieren von dem eventuellen Wertzuwachs (tragen aber auch das Risiko des Wertverlustes) | Klare und transparente Regelungen Nachteile: | Zinsänderungsrisiko bei variablen Darlehen | Zinsänderungsrisiko bei zu kurzen Laufzeiten | Sie müssen weiterhin die Belastungen und Pflichten eines Eigentümers tragen | Sie müssen mit der Tilgung Ihre Erben belasten. | Den Darlehen erhalten Sie nur, wenn Sie Erben haben. UNSERE EXPERTENMEINUNG Von den beiden Beleihungsmöglichkeiten empfehlen wir Ihnen das Tilgungsfreie Darlehen, wenn Sie einen „geringen Geldwert“ brauchen. Auch wenn Sie Ihre Erben mit der Tilgung belasten, erben Sie ja immerhin Ihre wertvolle Immobilie zum Marktpreis. Bei Umkehrhypothek erhalten Sie insgesamt einen Mindestgeldwert aus Ihrer Immobilie und sind aber weiterhin mit Belastungen und Pflichten eines Eigentümers belastet.
VI.
SEHR TEUER, ABER MANCHMAL EIN AUSWEG:
IMMOBILIEN-TEILVERKAUF
Angenommen, Sie bekommen keinen Kredit bei der Bank und Sie wollen Ihre Immobilie auf gar keinen Fall, auch mit den Vorteilen eines lebenslanges Wohnrechts nicht verkaufen, dann scheint der Teilverkauf auf den ersten Blick eine überlegenswerte Variante zu sein.
Beim Teilverkauf veräußern Sie nicht die komplette Immobilie, sondern nur einen Teil.
FAZIT
Die Wünsche und die tatsächlichen Umstände eines jeden Einzelnen sind unterschiedlich und vor allem individuell. Keine Frage, all diese Möglichkeiten kommen nur bei den Menschen aus älterer Generation in Frage, deren einzige Vermögenswerte in der Immobilie, wo sie wohnen, stecken. Hier brauchen wir nicht mehr ausführen, dass die Nebenkosten eines Eigenheims sehr hoch und die Verpflichtungen eines Immobilieneigentümers belastend sind und im Seniorenalter noch anstrengender und belastender sind als in den jungen Jahren.
Wir empfehlen Ihnen ganz klar das Modell mit dem Verkauf unter Einräumung eines lebenslangen unkündbaren Wohnrechts. Hier haben Sie alle Vorteile von höchster finanzieller Freiheit mit dem höchstmöglichen Kaufpreis im Vergleich zu den anderen Modellen. Hier ist noch die Besonderheit, dass Sie das unkündbare Wohnrecht ohne Belastung und Sorgen, die die großen Renovierungen und Instandhaltungen oder Eigentümerpflichten der Stadt gegenüber darstellen, erhalten, also ohne jegliche Sorgen und negative Überraschungen wohnen bleiben können.
In uns Menschen steht oft der Wunsch, unseren Erben was hinterlassen zu wollen. Aber auch hier steht Ihnen die Möglichkeit aus dem Kaufpreis Ihrem Nachkommen und geliebten Menschen bestimmte Beträge zu schenken. Wenn Sie gut aufteilen, sparen Sie sogar Schenkungs- und sicher die Erbschaftssteuer.
Als guter Bonus erhalten Sie noch ein Lächeln von den Beschenkten. Den Verkauf empfehlen wir besonders jetzt, wo die Kaufpreise hoch sind. Wo die Preise in 10 Jahren sind, wissen wir alle nicht.
Den Verkauf mit Nießbrauchrecht empfehlen wir zwischen Verwandten oder an Personen aus Ihrem lieben Freundeskreis. Der Kaufpreis an Dritte fällt hier kleiner aus als bei Verkauf mit Wohnrecht, da das Nießbrauchrecht den Kaufpreis mehr belastet. Auch hier müssen Sie für die Dritte und institutionellen Käufer älter als 70 J. sein. Verkauf mit Leibrente empfehlen wir auch eher an Verwandte. Für Dritte und institutionelle Käufer kommt der Kauf nur in Fragen, wenn Sie älter als 70 Jahre sind.
Die Beleihung empfehlen wir nur zu den guten Konditionen. Da der Teil-Verkauf insgesamt sehr teuer ist, können wir Ihnen diese Alternative mit keinem guten Gewissen empfehlen. Doch auch hier gibt es Ausnahmen.
UNSERE EXPERTISE
Sie wünschen sich ausführliche Beratung zu dem Thema Immobilienverrentung, um das Beste Angebot auszuwählen und sodann zu Ihrer finanziellen Freiheit zu erlangen? Wir besitzen umfangreiches Wissen über dieses Thema und helfen Ihnen gerne weiter. Wir freuen uns immer sehr, wenn wir perfekte Lösungen für unsere Kunden gefunden haben und sie damit sehr glücklich sind.
Mit uns sind Sie schon vor dem Verkauf am schlausten!