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ALLES ÜBER 

GRUNDERWERBSTEUER IN HAMBURG

Bei der Finanzplanung Ihrer Wunschimmobilie spielt der Kaufpreis eine wesentliche Rolle, die daneben anfallenden Kaufnebenkosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden, da die beiden zusammen erst die gesamten Anschaffungskosten Ihrer Traumimmobilie bilden. Ein erheblicher Teil der Nebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer stehen nicht selten vor den Fragen: „Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?“, „Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?“ und „Wann fällt bzw. fällt keine Grunderwerbsteuer an?“

 

In unserem Ratgeber hier erklären wir Ihnen alles über die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Hamburg ab 2023 und über die Gesetzesänderung von Share-Deals:

GRUNDERWERBSTEUER

IN HAMBURG

Keine Frage, Hamburg ist die schönste Stadt der Welt. Wohnen auf Miete oder der Traum von den eigenen vier Wänden ist in allen deutschen Metropolen in den letzten Jahren stetig teurer geworden. In Hamburg werden die Kaufnebenkosten im nächsten Jahr durch die geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer leider noch mehr in die Höhe klettern.

GRUNDERWERBSTEUER STEIGT IN HAMBURG VON 4,5 AUF 5,5 %

Ab Januar 2023 soll die einmalige Steuer, die bei Erwerb einer Immobilie anfällt, von derzeit 4,5 auf 5,5 Prozent steigen. Nach eigener Aussage der Hamburger Senat ist die im Januar beschlossene Anpassung die Reaktion auf die angespannte Haushaltslage durch Corona; 132 Millionen Euro jährlich soll die geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Hamburg ab 2023 zusätzlich in die Kasse der Hansestadt einbringen.

HAMBURG BLEIBT IM BUNDESVERGLEICH IM MITTELFELD

Status quo: Je nach Bundesland variiert die Grunderwerbsteuer zwischen einem Steuersatz von 3,5 und 6,5 %. Nach der Erhöhung in Hamburg liegt die Grunderwerbsteuer mit 5,5 % im Vergleich mit dem Rest der Republik immer noch im Mittelfeld.

 

Den höchsten Steuersatz von 6,5 % erheben die Bundesländer Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen und Saarland.

GRUNDERWERBSTEUER ERMÄSSIGUNGEN IN HAMBURG

Mit Blick auf die erheblichen und andauernden coronabedingten Belastungen bei Haushaltslage hat der Senat im Rahmen der Finanzplanung ab 2023 eine Anpassung des Hamburger Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer an den Bundesdurchschnitt zum 1. Januar 2023 beschlossen. Junge Familien, die eine Immobilie erwerben möchten und darin auch selbst wohnen, dürfen sich auf Ermäßigungen freuen. Für Eltern, die nicht älter als 45 Jahre alt sind, soll die Grunderwerbsteuer in Hamburg auf 3,5 Prozent gesenkt werden. Der ermäßigte Steuersatz soll weiter bei Sozialwohnungen und Erbbaurechtsgrundstücken Anwendung finden.

UNTERSCHIED
GRUNDSTEUER UND GRUNDERWERBSTEUER

Nicht zu verwechseln oder gleichzusetzen ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. 

Die Grunderwerbsteuer entsteht – einmalig - beim Erwerb einer Immobilie. Die Grundsteuer ist dagegen eine wiederkehrende jährliche Steuer auf Grundbesitz (Grundstücke oder Grundstücksanteile, samt vorhandener Immobilie). Die Grundsteuer wird ebenfalls von den einzelnen Bundesländern festgelegt und eingenommen, grundlegende Gesetzgebung darüber liegt beim Bund. Mit dem Grundsteuerreform aus 2019 wurde die Erhebung der Steuer gesetzlich neu geregelt, die reformierte Grundsteuer wird ab 2025 erhoben.

KRITIK AN DER GRUNDERWERBSTEUER

Die Grunderwerbsteuer macht auf dem direkten Weg das Wohnen teurer. Junge Menschen werden so davon abgehalten, sich Eigentum anzuschaffen. Außerdem verhindert sie schnelle und flexible Entscheidungen, da die Käufer sich oftmals gezwungen sehen, Immobilien lange zu behalten, bis es sich lohnt, sie zu verkaufen.

MIT SHARE-DEALS
AM GESETZ VORBEI TRICKSEN

BIS ZUM 31.06.2021 GALT

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht für eine ganze Reihe an Grundstücksübertragungen Ausnahmen von der Besteuerung vor. Dazu zählt auch, dass Immobilien im Eigentum von Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften bei einem Verkauf von Beteiligungen (Share-Deal) von der Besteuerung ausgenommen sein können. Bei einem Share Deal übernimmt der Käufer Anteile (Shares) an dem Unternehmen, da es sich nicht um einen Immobilienkauf im eigentlichen Sinn handelt, fällt die Grunderwerbsteuer weg. Gerade professionelle Investoren schließen daher gerne Share Deals ab. Dadurch wollte man vermeiden, dass der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft zu einer gleichzeitigen Grunderwerbsteuer führt, nur weil die Gesellschaft über Immobilienvermögen verfügt. Doch war klar, dass diese Ausnahmeregelung mittels Steuergestaltung leicht zu einer Vermeidung der Grunderwerbsteuer führen könnte. Deshalb gibt es bestimmte Regeln, mit denen man einen Gestaltungsmissbrauch zu verhindern suchte. Diese Regeln wurden zum 01.07.2021 verschärft.

Bis dahin konnte man gem. § 1 Absatz 2a GrEStG eine Beteiligung bis zu 94,9 % an einer Personengesellschaft mit Immobilienbesitz steuerfrei erwerben und zahlte nach einer Frist von 5 Jahren für den Kauf der restlichen 5,1 % nur eine entsprechend geringe Steuer. Bei einer Kapitalgesellschaft konnten die restlichen Anteile sofort übertragen werden, nur dürfen diese nur an eine andere juristische oder natürliche Person als den Käufer der 94,9 % Anteile übertragen werden.

NEUE RECHTSLAGE
SHARE-DEAL AB DEM 01.07.2021

Dies hat man nun geändert, indem man die maximale Höhe der steuerfrei erwerbbaren Anteile auf unter 90 % herabsenkte. Außerdem hat man bei Personengesellschaften die Behaltefrist der dann verbleibenden 10,1 % Anteile von fünf auf zehn Jahre erhöht. Mit Einführung der neuen Regelungen wurden zum § 1 GrEStG zwei neue Absätze hinzugeführt, diese sind die Absätze 2b und 2c. Dabei steht § 1 Absatz 2b GrEStG in Bezug zum Erwerb von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, sodass Absatz 2a nunmehr ausschließlich die Besteuerung von Anteilsübertragungen an Personengesellschaften betrifft. In Folgenden beschreiben wir Ihnen die neue Regelung für den Share-Deal mit Immobilien im Eigentum im Rahmen der o.g. Gesellschaftsformen jeweils ausführlich:

SHARE-DEAL
PERSONENGESELLSCHAFT

Im Rahmen des neuen Grunderwerbsteuergesetzes gilt ab dem 01.07.2021 beim Erwerb von Anteilen an einer Personengesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist, dass bereits bei einem Anteilskauf von 90 % oder mehr das ganze Geschäft als Immobilienerwerb anzusehen und die Erhebung der GrESt begründet ist. Mit anderen Worten: der Erwerb per Share-Deal bleibt von bis zu 89,9 % der Anteile an einer solchen Personengesellschaft mit Immobilienbesitz steuerfrei. Die übrigen 10,1 % Anteile an der Gesellschaft unterliegen einer Veräußerung-Sperrfrist von 10 Jahren (früher 5 Jahre), die weiterhin bei den zuvor beteiligten Gesellschaftern verbleiben müssen, um die Übertragung ohne Grunderwerbsteuer zu halten.

SHARE-DEAL
KAPITALGESELLSCHAFT

WEITERE BEFREIUNGEN VON
DER GRUNDERWERBSTEUER

Auch bei der Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, die Eigentümerin einer Immobilie ist, gibt es gesetzliche Veränderungen. Denn nun gilt auch für Kapitalgesellschaften, dass man maximal 89,9 % der Anteile per Share-Deal ohne Grunderwerbsteuer sind bzw. nach dem Anteilseigner-Wechsel in Höhe von mindestens 90 % der Anteile bei Kapitalgesellschaften steuerschädlich sind. Für die Durchführung grunderwerbsteuerlich optimierter Share-Deals bedeutet dies zukünftig, dass auch der Verkäufer von Anteilen mit mehr als 10% an der Kapitalgesellschaft, die Eigentümerin er Immobilie ist, für mindestens 10 Jahre beteiligt bleiben muss, um eine Grunderwerbsteuerfreiheit erreichen zu können.

Die Grunderwerbsteuer entfällt gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG komplett, wenn der Käufer mit dem Verkäufer in gerade Linie verwandt ist oder sie Eheleute sind. Personen sind in gerader Linie miteinander verwandt, wenn eine von der anderen abstammt, § 1589 Abs. 1 BGB. In diesem Sinne verwandt sind demnach Urenkel, Enkel, Kinder, Eltern, Großeltern, Urgroßeltern und alle weiteren Verwandten in aufsteigender sowie absteigender gerader Linie.

Adoptierte Kinder wie auch Stiefkinder kommen im Rahmen des Grunderwerbsteuerrecht den leiblichen Kindern gleich; ebenso die Schwiegerkinder, die jedoch im Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht wie familienfremde Personen behandelt werden. Um eine Doppelbelastung zu vermeiden, entfällt die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung oder Erbfall, weil in diesen Fällen eine Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer erhoben wird.

DIE BESTEN BEDINGUNGEN
FÜR DEN KAUF

Wir sind Ihr Immobilienberater in Hamburg und mit uns sind Sie schon vor dem Immobilienverkauf oder –Kauf schlau. Wir stehen Ihnen zur Seite und unterstützen Sie in allen den Prozess betreffenden Bereichen auch, soweit wir dürfen, in steuerlichen Fragen.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, gemeinsam sind wir stark.